Con la Legge di Bilancio 2026 il legislatore interviene in modo netto – e per certi versi dirompente – sul regime delle locazioni brevi, riducendo da quattro a due il numero massimo di appartamenti che una persona fisica può destinare a questo tipo di locazione prima che scatti la presunzione legale di imprenditorialità.
Una modifica che, a prima lettura, potrebbe apparire come un semplice aggiustamento quantitativo, ma che in realtà produce effetti sistemici rilevanti, aprendo numerosi interrogativi interpretativi e operativi.
Il primo elemento critico è l’ambito di applicazione della norma.
La nuova soglia riguarda esclusivamente i contratti di durata inferiore a 30 giorni, lasciando completamente fuori:
- le locazioni ordinarie,
- le locazioni transitorie,
- tutte le locazioni di durata pari o superiore a 31 giorni.
Ne deriva una asimmetria difficilmente giustificabile: mentre un soggetto può locare anche numerosi immobili con contratti “ordinari” senza che sorga alcuna presunzione di commercialità, la gestione di tre appartamenti in locazione breve, anche in modo saltuario, determina automaticamente l’ingresso nel perimetro dell’attività d’impresa.
Ed è bene ricordarlo: la mera locazione immobiliare è l’unica attività economica che l’ordinamento consente di esercitare, a scelta del contribuente, sia in forma privata sia in forma imprenditoriale, senza che assumano rilievo né il tempo dedicato né il numero degli immobili. Una libertà che, per le locazioni brevi, viene ora fortemente compressa.
Qui emergono le prime perplessità.
Una cosa è ipotizzare una presunzione per chi gestisce cinque o più immobili; ben altra è colpire chi, in un intero anno, ne destina soltanto tre alla locazione breve.
Parte della dottrina ha individuato la ratio nel voler intercettare i gestori “abituali”. Tuttavia, questa lettura non convince:
- anche un’attività di locazione ordinaria di numerosi immobili non è impresa se il titolare non lo sceglie;
- non esiste, in quel caso, alcuna presunzione di commercialità.
Altri hanno richiamato la volontà di ridurre l’asimmetria concorrenziale con il comparto alberghiero. Ma anche questa tesi appare fragile: la locazione breve, per sua natura, non ha velleità alberghiere, soprattutto quando non vengono forniti servizi accessori non strettamente connessi (come la prima colazione), che infatti escluderebbero già il contratto dalla nozione stessa di “locazione breve”.
Un secondo profilo critico è l’assenza totale di una disciplina transitoria.
Il risultato è che un contribuente che, fino al 2025, gestiva legittimamente tre appartamenti in locazione breve, dal 1° gennaio 2026 si troverà improvvisamente:
- oltre la soglia,
- soggetto a presunzione di imprenditorialità,
- con conseguenze fiscali e IVA tutt’altro che marginali.
Un cambio di regime repentino, senza alcun periodo di adattamento, che mal si concilia con i principi di certezza del diritto e di affidamento.
C’è poi un’ulteriore anomalia:
la definizione di locazione breve è legata alla durata del singolo contratto, ma la presunzione di imprenditorialità è legata esclusivamente al numero di immobili, non al tempo effettivo di utilizzo.
Così, tre appartamenti locati per pochissimi giorni ciascuno fanno scattare la presunzione, mentre gli stessi immobili locati per 31 giorni consecutivi restano nel perimetro privatistico. Un paradosso che rischia di incentivare scelte contrattuali meramente difensive, più che economicamente razionali.
Infine, un caso tutt’altro che teorico.
Si immagini un contribuente che, nei primi mesi del 2026, effettui locazioni brevi su due appartamenti, e solo successivamente destini anche il terzo alla locazione breve.
In assenza di chiarimenti ufficiali, si ritiene che:
- l’obbligo di assoggettamento ad IVA sorga dal momento del superamento della soglia;
- il reddito prodotto nell’anno venga comunque attratto integralmente nel reddito d’impresa.
Su questi aspetti, un intervento chiarificatore dell’Agenzia delle Entrate – per quanto apparentemente “banale” – sarebbe quanto mai opportuno.
Per i commercialisti e i consulenti fiscali, questa riforma rappresenta un campanello d’allarme nella pianificazione fiscale dei clienti privati.
La nuova presunzione prescinde completamente dall’organizzazione di mezzi e servizi e impone un monitoraggio rigoroso del portafoglio immobiliare fin dall’inizio del 2026.
L’assenza di clausole di salvaguardia rende particolarmente delicata la gestione dei primi mesi dell’anno: il superamento della soglia “in corsa” potrebbe comportare regolarizzazioni tardive, ricalcoli complessi e contenziosi latenti.
In molti casi, sarà necessario valutare strategie alternative, come la conversione verso contratti di locazione transitoria (31 giorni o più), al fine di sottrarre l’attività al regime delle locazioni brevi e preservare:
- la cedolare secca,
- la natura privatistica del reddito.
Una scelta che, ancora una volta, nasce non da esigenze di mercato, ma da una normativa che sembra aver perso di vista la coerenza sistemica.
Mario Vacca
In collaborazione con: www.gzzettadellemilia.it
