Negli ultimi anni il mercato degli affitti brevi ha vissuto una crescita continua, alimentata da nuove forme di turismo, dall’evoluzione digitale e da una sempre maggiore professionalizzazione dei gestori. Proprio per questo motivo il settore era in attesa di una decisione capace di fare chiarezza su uno dei temi più discussi: le modalità di identificazione degli ospiti.
La recente sentenza del Consiglio di Stato è intervenuta con una posizione che, se da un lato conferma il divieto di accesso tramite cassette porta-chiavi o “key box”, dall’altro apre in modo significativo all’uso delle tecnologie digitali per il riconoscimento a distanza. Una scelta destinata ad incidere profondamente sulle modalità operative di chi gestisce locazioni turistiche, offrendo una nuova interpretazione del concetto di sicurezza in un mondo sempre più digitale.
I giudici hanno infatti stabilito che l’identificazione “de visu” resta obbligatoria, ma hanno precisato che questa non deve essere necessariamente analogica. Può avvenire anche attraverso un collegamento video in tempo reale, tramite videocitofoni, app dedicate o dispositivi installati all’ingresso dell’immobile, a condizione che siano in grado di verificare la corrispondenza tra il volto della persona e il documento di identità esibito. Si tratta di un passaggio cruciale, perché introduce nella normativa un principio di modernizzazione che fino a oggi era interpretato in modo molto più rigido, dando nuova linfa a un settore che vive proprio sulla capacità di coniugare flessibilità e rispetto delle regole. Non è un caso che molte associazioni di categoria abbiano accolto con favore la sentenza: l’obiettivo non è penalizzare i gestori, ma garantire un meccanismo di controllo che rispetti gli obblighi di legge con strumenti più adeguati all’era digitale.
La questione si inserisce in un momento già particolarmente vivace sul piano politico e fiscale. Con la prossima legge di Bilancio, il Governo sta valutando una revisione della cedolare secca per gli affitti brevi, con l’ipotesi di riportarla al 21% solo per chi gestisce fino a tre immobili, mentre per gli altri l’aliquota potrebbe stabilizzarsi al 26%.
Al centro del dibattito c’è anche la definizione del limite oltre il quale scatta l’attività d’impresa: oggi è fissato a cinque immobili, ma l’orientamento sembra andare verso una riduzione a tre, allineando di fatto la disciplina fiscale a quella operativa. Tutti questi elementi convergono verso un’evidente tendenza: il mercato si sta strutturando, e chi vuole rimanere competitivo dovrà investire in tecnologie, qualità del servizio e trasparenza gestionale.
Oggi, dopo la decisione del Consiglio di Stato, i proprietari ed i gestori possono contare su un quadro più chiaro. Non potranno più consegnare le chiavi lasciandole in cassette metalliche, ma potranno adottare sistemi di smart check-in che utilizzano la video-identificazione, come già accade negli aeroporti, nelle banche e in diversi servizi pubblici. La tecnologia non viene quindi bandita, bensì disciplinata: gli strumenti devono essere in grado di garantire l’effettiva identificazione dell’ospite, tutelando sia la sicurezza pubblica sia gli interessi dei gestori che, fino a oggi, si sono spesso trovati tra l’incudine della burocrazia ed il martello delle esigenze operative. È un equilibrio nuovo, che consente allo stesso tempo controllo ed innovazione.
La sensazione è che questa sentenza, unita ai possibili ritocchi fiscali in arrivo, possa contribuire a un’evoluzione del settore. Non tutti resteranno sul mercato: la tendenza è verso una maggiore selezione, dove i gestori più professionali, organizzati e pronti ad investire in tecnologie adeguate avranno un vantaggio competitivo rispetto a chi ha operato finora in modo più improvvisato. Le piattaforme tecnologiche sono già disponibili, le soluzioni di video-riconoscimento sono mature ed i costi sono diventati accessibili. Il vero cambiamento sarà culturale: passare dall’idea di ospitalità “casalinga” a un modello più strutturato, trasparente e compatibile con le richieste di sicurezza che il legislatore ed il Viminale hanno posto sin dall’inizio.
La direzione è tracciata: più regole, più tecnologia, più tutela per tutti. E per i gestori più preparati questo non è un limite, ma un’opportunità.
Mario Vacca
In collaborazione con: www.gazzettadellemilia.it
Foto copertina: immagine generata dall’IA
